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第46章 reits的内涵（第1页）

“REITs”的内涵是法律赋予的，“REITs”要符合一系列法律的要求，我们来看一下美国对于“REITs”主要的法律要求，

其他国家的“REITs”都是在美国“REITs”的基础上改进的，总体上和美国“REITs”没有太大的区别，

对于美国的“REITs”法律要求有

1、“REITs”必须把至少90%的年度应税收入分配给其他份额持有人，

2、“REITs”必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款，其他“REITs”、现金和政府债券。

3、“REITs”至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售中获得利息，这不低于总收入75%的收入、加上股息、利息及证券出售的利益不得低于总收入的95%，

4、“REITs”必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的经营机构，

5、“REITs”的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任用5人手中的份额必须小于已发行总额的50%，

以上只是美国对于“REITs”的主要法律要求，其实关于“REITs”的法律要求还有很多，我们这里就不一一赘述了，

另外“REITs”每年还要进行收入测试，分配测试，资产测试、组织测试、所有权测试，测试不合格的轻则罚款，重则取消“REITs”资格。

所以是“REITs”面临着系统的、严格的监管的，当然这是好事情，因为这样能保证中小投资者的利益，这比股票安全多了，如果我们不会选择好公司的股票，运气不好的情况下，买了一只垃圾股，由于公司管理层经营不善，导致公司最终破产退市，所有的过错都是由股民来承担，对于股民买入的股票是没有保障的，所以说为什么有买股票有人会倾家荡产，所以我们一定要掌握好财务自由的投资技能，

了解了“REITs”的内涵以后，我们就知道“REITs”与房地产，股票投资基金等其他投资工具有哪些不同了。

“REITs”有两种基本类型，权益型和抵押型。

权益型“REITs”指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的“REITs”。

权益型“REITs”根据其持有物业的类型不同，可以分为零售“REITs”、住宅“REITs”、写字楼“REITs”、酒店“REITs”工业产地“REITs”、健康护理“REITs”、自助存储“REITs”等。

权益型“REITs”因为本身直接有物业，而且还能对物业进行经营管理能获得稳定持续的现金流。这类“REITs”的风险相对也较小，是我们学习和研究的重点。

那么我们来看一下美国有几支代表性的权益型“REITs”

西蒙地产（NYSE:SPG），西蒙地产是美国最大的零售“REITs”也是标准普尔500指数的成分股之一。

公平住屋（NYSE:EQR），公平住屋是美国最大的住宅“REITs”，也是标准普尔500指数的成份股之一。

波士顿地产（NYSE:BXP），波士顿地产是美国最大的写字楼“REITs”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

HOST酒店（NYSE:HST），HOST酒店。是美国最大的酒店“REITs”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

安博（NYSE:PLD），安博普洛斯是美国最大的工业产地“REITs”，也是标准普尔500指数的成分股之一。

大众仓储（NYSE:PSA），大众仓储是美国最大的自助存储“REITs”，也是标准普尔500指数成份股之一。