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第63章 房地产投资重点总结（第2页）
2、好环境环境指小区外部环境。好环境不是指环境优美，而是指环境没有污染。
3、好物管；好物管指小区的物业管理要好，好的物业管理能让房子增值。
4、好户型；指最容易出租和出售的户型，
5、房龄小；房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
6、空置低空置低是指没有人居住的房屋比例低。
第三大步，等待好价格
净租金收益率=年租金净额+初始投资现金总额x100%
年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用初始投资现金总额=首付+购房产生的税费
净租金收益率=十年期国债收益率中位数时，房子价格为好价格
我们可以把10期国债收益率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益率时，此时买入房子没有风险。此时的价格就是好价格。房贷计算器的网址为:
第四大步，买入房产
1、产权有问题的房子不买
2、房龄大于15年不买
3、不是精装修不买
4、贷款比例低于50%不买
5、空置率大于20%不买
6、感觉不好不买
第五大步骤，长期持有。
第六大步，卖出房子
我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫。
租售比的计算公式是:租售比=月租金房价
售租比的计算公式是:售租比=房价月租金
根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价有泡沫。
中国的售租比应该调整为:300*1.8=540
各位可以把这些重点制作城一个表格，一目了然，
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